Tout Savoir sur les SCPI et comment les optimiser

Titre : « SCPI : Tout ce qu’il faut savoir (+ une technique de banque privée) »
Chaîne : Finary

URL : https://www.youtube.com/watch?v=WF2_pjDz8nA

• Introduction sur les SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier) :
  1. Les SCPI permettent d’investir dans l’immobilier sans gérer directement des locataires ni courir après des loyers.
  2. Un investissement entièrement délégué, accessible à partir de quelques centaines d’euros.
  3. Offrent des revenus réguliers, mais comportent des risques et des pièges à éviter.
  4. La stratégie de « démembrement » permet de réduire ses impôts tout en maximisant son patrimoine.

• Présentation des SCPI :
  1. Les SCPI collectent des fonds auprès d’investisseurs, achètent et gèrent des biens immobiliers locatifs.
  2. Les investisseurs deviennent sociétaires en achetant des parts et perçoivent des dividendes des loyers encaissés.
  3. Trois grandes catégories de SCPI :
     • SCPI de rendement : Revenus réguliers, idéales pour un complément de revenu.
     • SCPI de plus-value : Focalisées sur la valorisation à long terme, peu ou pas de revenus immédiats.
     • SCPI fiscales : Réduction d’impôts (Pinel, Malraux), mais moins recommandées ici.

• Rendement des SCPI :
  1. Rendement moyen : 4,5 % par an, pouvant aller jusqu’à 7-8 % pour les meilleures.
  2. Comparaison avec d’autres investissements :
     • Bourse : 8-12 % (plus risqué et volatile).
     • Livret A : Rendement stable autour de 3 %, mais faible.

• Modes de détention :
  1. En direct :
     • Accès à toutes les SCPI du marché.
     • Pleine perception des loyers nets (100 %).
     • Fiscalité lourde (revenus fonciers taxés).
     • Possibilité d’emprunter pour financer l’achat des parts.
  2. Via une assurance vie :
     • Restreint aux SCPI choisies par l’assureur.
     • Prix de souscription inférieur (2-3 % de moins).
     • Rendement parfois réduit à 85 % des loyers nets.
     • Fiscalité avantageuse grâce à l’enveloppe d’assurance vie.
     • Liquidité parfois compromise selon l’assureur.

• Avantages des SCPI :
  1. Diversification :
     • Accès à des types de biens variés (bureaux, entrepôts, cliniques).
     • Répartition géographique (France, Europe, Amérique du Nord).
  2. Gestion déléguée :
     • Aucune gestion directe pour l’investisseur.
  3. Accessibilité :
     • Investissement possible dès quelques centaines d’euros.
  4. Stabilité des loyers :
     • Locataires souvent professionnels ou institutionnels.

• Inconvénients des SCPI :
  1. Frais élevés :
     • Souscription : 8-12 %, irrécupérables en cas de vente rapide.
     • Gestion : 10-15 % des loyers collectés.
  2. Liquidité limitée :
     • Dépend du mode de détention et de la santé financière de la SCPI.
     • Les SCPI à capital fixe nécessitent un marché secondaire pour la revente.
  3. Risque sectoriel :
     • Variation selon les cycles immobiliers (exemple : bureaux impactés par le télétravail).
     • Préférer les SCPI multisectorielles pour diversifier les risques.
  4. Concurrence avec des placements sans risque :
     • Avec des taux d’intérêt élevés, les SCPI deviennent moins attractives.

• Critères essentiels pour choisir une SCPI :
  • Diversification géographique et sectorielle :
    • Privilégier les SCPI qui investissent dans différents secteurs (bureaux, santé, commerce) et zones géographiques (Europe, autres pays).
    • Réduit les risques d’impayés et peut offrir une fiscalité avantageuse sur les revenus étrangers.
  • Qualité de gestion du parc immobilier :
    • Viser des SCPI avec des biens bien situés et des locataires solvables.
    • Indicateur clé : taux d’occupation financier (TOF), idéalement supérieur à 90 %.
  • Performance et rendements :
    • Surveiller le TDVM (taux de distribution sur valeur de marché) : viser au moins 4,5 % et une stabilité sur plusieurs années.
    • Attention aux SCPI récentes avec des TDVM élevés, souvent difficiles à maintenir.
  • Frais :
    • Frais d’entrée élevés (8-12 %) à considérer pour un investissement long terme.
    • SCPI sans frais d’entrée adaptées aux ventes rapides, mais frais de gestion plus élevés.
  • Décote ou prime sur la valeur de reconstitution :
    • Une décote indique un potentiel de valorisation.
    • Mieux vaut privilégier une SCPI d’excellente qualité avec décote qu’une SCPI moyenne avec prime.

• Options de financement des SCPI :
  • Achat en cash :
    • Simplicité et perception immédiate de revenus locatifs après le délai de jouissance.
    • Fiscalité lourde pour les tranches marginales élevées.
  • Crédit immobilier :
    • Effet de levier pour maximiser la rentabilité.
    • Intérêts d’emprunt déductibles des revenus fonciers.
    • Réduit la capacité d’emprunt pour d’autres projets.
  • Crédit à la consommation :
    • Rapide, mais taux d’intérêt élevés réduisant la rentabilité.

• Fiscalité des SCPI :
  • Revenus locatifs soumis à l’impôt sur le revenu (selon TMI) et aux prélèvements sociaux (17,2 %).
  • Exemple : Pour 1 000 € perçus avec un TMI de 30 %, environ 472 € de fiscalité totale.
  • Charges déductibles (intérêts d’emprunt, frais de gestion).
  • Via une assurance vie : Fiscalité avantageuse avec un abattement au bout de 8 ans (4 600 € pour un célibataire, 9 200 € pour un couple).
  • Exonération de l’IFI possible avec des parts détenues en nue-propriété.
  • SCPI étrangères : Impôts locaux réduits, crédit d’impôt en France, et absence de prélèvements sociaux.

• Stratégie du démembrement :
  • Définition : Séparation de l’usufruit (perception des loyers) et de la nue-propriété (droit de propriété sans revenus immédiats).
  • Avantages :
    • Prix réduit d’achat (jusqu’à -50 %).
    • Exonération fiscale (pas de revenus, donc pas d’impôts).
    • Exclusion de l’IFI pour les parts en nue-propriété.
  • Exemple :
    • Part SCPI en pleine propriété : 1 000 €.
    • En nue-propriété à 5 ans : 790 €.
    • Après 5 ans, récupération de la pleine propriété valorisée à 1 000 € (ou plus si revalorisation).
  • Durée optimale :
    • Courte (3-7 ans) : Décote modérée, revenus plus rapides.
    • Longue (10-20 ans) : Décote importante, projets long terme (retraite, transmission).
    • Calculer le TRI (taux de rentabilité interne) pour équilibrer rentabilité et durée.

• Montage spécifique pour chefs d’entreprise avec holding :
  • Objectifs :
    • Placer la trésorerie de la holding efficacement.
    • Construire un patrimoine personnel en vue de la retraite.
  • Mécanisme :
    • La holding achète l’usufruit temporaire (5-10 ans), perçoit les loyers, et bénéficie d’avantages fiscaux.
    • Le dirigeant achète la nue-propriété, récupérant la pleine propriété une fois l’usufruit expiré.
  • Exemple :
    • SCPI en pleine propriété : 500 000 €.
    • Usufruit temporaire (20 %) : 100 000 € (acquis par la holding).
    • Nue-propriété (80 %) : 400 000 € (acquise par le dirigeant).
  • Avantages pour la holding :
    • Loyers perçus comme si elle possédait 500 000 € (par ex., 30 000 €/an à 6 % de rendement).
    • Avantages fiscaux sur les loyers encaissés.

• La holding peut amortir les 100 000 € investis dans l’usufruit sur 5 ans (20 000 € par an), réduisant son bénéfice imposable.
• Si les SCPI concernent des biens à l’étranger, les loyers ne génèrent aucun résultat imposable en France à l’impôt sur les sociétés.
• Avantage fiscal supplémentaire : le déficit comptable créé par l’amortissement peut réduire les impôts de la holding sur d’autres revenus.

• Bénéfice pour le dirigeant :
  • Patrimoine personnel solide construit grâce à la nue-propriété, sans revenus immédiats (exonération d’IFI et fiscalité optimisée).
• Pourquoi combiner usufruit et nue-propriété :
  • Les SCPI n’acceptent pas les achats d’usufruit seuls sans nue-propriété en face, en raison de l’équilibre économique nécessaire pour le montage.
• Avantage global :
  • Double optimisation : trésorerie de la holding et patrimoine personnel à long terme pour le dirigeant.

• Comparaison SCPI, immobilier en direct, et foncières cotées (REITs) :
  • SCPI :
    • Gestion entièrement déléguée, revenus stables.
    • Idéales pour diversifier son patrimoine sans effort.
  • Immobilier en direct :
    • Contrôle total sur le bien.
    • Plus exigeant en termes de temps et de gestion.
    • Potentiel de levier élevé via emprunt immobilier.
  • Foncières cotées (REITs) :
    • Investissement immobilier rapide via compte-titres.
    • Haute liquidité, mais forte volatilité liée aux marchés boursiers.
  • Conclusion : Possibilité de combiner les trois en fonction de ses objectifs.
• SCPI vs crowdfunding immobilier :
  • Préférence pour les SCPI :
    • Investissement long terme et stable.
    • Le crowdfunding est plus risqué actuellement (retards ou défauts de paiement fréquents).
    • Exige de multiplier les projets pour une diversification efficace, ce qui demande plus de travail.
• SCPI avec ou sans frais d’entrée :
  • Sans frais d’entrée :
    • Plus attractif à court terme, mais frais de gestion plus élevés.
  • Avec frais d’entrée :
    • Rentables à long terme si les parts sont conservées longtemps.
  • Recommandation : Privilégier les meilleures SCPI, qu’elles aient ou non des frais d’entrée, et les conserver sur le long terme.

• Conclusion sur les SCPI :
  • Investissement adapté à divers objectifs grâce à la gestion déléguée et à la stabilité des revenus.
  • Nécessité de bien analyser les critères clés (diversification, performance nette, horizon d’investissement).
  • Combinaison possible avec d’autres formes d’investissements immobiliers.

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